近些年，国内各城市住房空置率居高不下。像北京、上海、深圳等一线城市的空置率在20%-25%。而二三线城市住房空置率在25—30%。与此同时在北上广深等一线城市房价收入比更是高达18.5-22.7，远高于国际公认的合理区间4-6。

这一现象背后折射出中国房地产市场深层次的结构性问题，也反映了住房体系改革中的痛点与难点。

上亿套房空置

长期空置房产的存在不是无意之举，而空置房数量持续攀升的原因复杂多样，是多种深层次因素共同作用的结果，其中投资投机性购房占比较大是主要原因之一。

过去二十年，中国房地产市场年均涨幅超过8%，远高于其他投资渠道回报率。数据显示，全国城镇家庭人均住房面积从1978年的6.7平方米增长到2024年的41.8平方米，远超国际发达国家30平方米的平均水平，多套房拥有率高达39%。

如此高的多套房比例并非自住需求导向，而是投资行为使然。另一方面，房地产开发过度扩张同样推高了空置率。

从2010年到2020年，中国城镇化率从49.95%提升至64.72%，但同期房屋供应增速明显超过人口城镇化速度。而土地财政依赖则是地方政府推动房地产过度开发的重要动力，2023年全年，土地出让金占地方政府收入的比例平均为33.6%，部分省份甚至高达45%。地方政府在经济发展考核和财政压力下，不断扩大土地供应和建设规模，导致住房供应结构严重扭曲。

住建部2025年3月公布的全国城镇住房空置率为16.2%，是目前最权威的官方统计结果，覆盖3.9亿套城镇住房，尤其在人口外流地区看，这种供需失衡在尤为明显。

而高房价的问题同样值得深思，尽管全国房地产市场分化严重，但人潮拥挤、寸土寸金的一二线热点城市房价仍然处于高位，这种情况不仅发生在中国，全球超级大都市同样存在房屋空置的问题。

1963年-2023年，日本住房空置率从2.5%上升至10.93%， 2021年，美国纽约和英国伦敦的住房空置率分别为10.4%和8%。

一项来自清华大学《高层住宅居住区的住房空置率估算：基于多源数据的北京实验》最新研究估算，在排除二环内胡同区自建房的情况下，北京五环内的整体住房空置率约为13.31%。

与此同时，全国商品房销售面积同比下降12.6%，房地产开发投资同比下降9.8%，百城住宅价格指数连续18个月环比下跌。

目前我国城镇居民住房自有率已达到87.8%，位居全球前列。人均住房面积，住房总量已基本满足全体居民居住需求。市场需求已从"有房住"转向"住好房"，从增量扩张转向存量优化。

这种转变并非没有预兆。2021年以来，恒大、融创、华夏幸福等知名房企相继暴雷，2022年全国烂尾楼超过2300个项目，2023年百强房企销售额同比下滑33.5%。2024年，全国房地产业增加值占GDP比重降至5.8%，为1999年以来最低。

市场拐点已现，行业周期性调整正演变为结构性变革。

根据中国社科院住房大数据研究中心2025年2月发布的报告，目前约有40%的中国家庭持有两套及以上住房。这部分多套房家庭将面临三大不可避免的问题：房产增值空间萎缩、持有成本上升以及变现难度加大。这三大问题相互关联，形成了楼市存量时代的新挑战。

多套房家庭的挑战

首先就是**房产增值空间萎缩的挑战。**央行数据显示，2024年全国70个大中城市中，有52个城市新建商品住宅价格同比下跌，平均跌幅4.7%。即使在北上广深等一线城市，房价也基本告别了快速上涨阶段，进入低速增长甚至盘整期。

房价上涨的基础——人口红利正在消失。国家统计局数据显示，2024年我国出生人口为786万人，死亡人口为1138万人，人口自然增长率为-0.25%，连续三年为负。国家卫健委预测，到2030年，我国65岁及以上人口占比将超过20%，进入深度老龄化社会。人口结构的变化已从根本上改变了住房需求，特别是多套房家庭所持有的投资性住房面临需求萎缩。

全国房价分化也将更加明显。中国指数研究院数据显示，2024年一线城市和强二线城市住宅价格与2019年相比仍有一定增长，分别上涨9.8%和3.5%，而三四线城市普遍下跌8.2%至15.6%，到了2025年一季度，这一趋势进一步加剧，三四线城市房价同比下跌幅度已达12.3%，而且房价下行压力将长期存在。

持有这类城市多套房家庭，不仅不会获得增值收益，反而还有面临资产缩水风险。

**持有成本的持续上升是多套房家庭面临的另一挑战。**2024年8月，国家明确提出"加快推进房地产税立法"。2025年1月，首批5个城市启动房地产税试点扩围，对拥有多套住房的家庭征收年度房产税，税率设定为房产评估值的0.5%-1.2%。房产税试点范围预计在未来3年内扩大至全国，届时，多套房家庭的持有成本将呈阶梯式上升。

虽然，如今房贷利率虽有下调，但银行对多套房贷款优惠政策在减少。2025年3月，央行数据显示，全国首套房贷平均利率为3.75%，二套房为4.35%，三套及以上房贷利率上浮至少30%，达到5.68%。多套房家庭的融资成本差异化定价已成趋势，这将促使部分高负债家庭被迫减持房产。

自2025年起将实施全国统一的个人住房贷款额度管理，同一借款人名下住房贷款总额原则上不超过其家庭年收入的6倍，这一政策直接限制了多套房家庭通过加杠杆方式扩大房产投资的可能性。

当房地产市流动性下降成为不争事实，卖方远多于买方的格局几乎不可逆转，变现难度加大就成了多套房家庭最后一个挑战。

2024年全国商品房销售面积同比下降8.5%，二手房交易量同比下降12.7%。据链家研究院数据，2024年北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房平均成交周期为98天，较2023年延长15天；在部分三四线城市，挂牌超过半年无人问津的房源比比皆是。

同时，银行抵押贷款政策也在收紧。2025年一季度，仅有58.3%的银行愿意接受三四线城市的二手房作为抵押物，这意味着多套房家庭通过抵押融资的空间被压缩，进一步限制了资产流动性。

应对之策

从经济角度看，多套房家庭的空置房本身就是巨大的资源浪费。中国人民大学房地产研究所2025年3月的计算显示，以全国空置住房平均价值100万元/套估算，6800万套空置房锁定了约68万亿元资金，这一数字接近2024年中国GDP的一半。

若这些房产能够盘活，按照3%的年租金回报率计算，每年可创造约2万亿元的租金收入和相关消费。针对空置房问题，住房和城乡建设部提出了"鼓励流通、促进利用、合理征税"的基本思路。截至2025年5月，已有23个省份出台了具体实施细则。

其中，税收政策调整成为重要抓手。财政部、国家税务总局2025年3月联合发布的《关于完善房地产税收制度的通知》明确，从2025年7月1日起，对空置超过1年的非自住房产，将按照房产评估价值的0.5%-1.2%征收房产税，空置时间越长，税率越高。

多套房家庭应计算每套房产的年化收益率(含租金收入、估值变动，减去贷款利息、税费及维护成本)，以此确定是否值得继续持有，负年化收益率超过3%且短期内无升值预期的房产，应优先考虑出售。

而专业机构预测，未来房产税可能采取"免征额+超额累进"模式，人均拥有一定面积(如60平方米)内的住房可能免征。多套房家庭可考虑通过赠与、过户等方式将房产分散到家庭成员名下，合理降低未来可能的税负。

总的来说，楼市大局已定，中国房地产告别黄金时代已成事实。对于持有多套房产的家庭而言，及时适应市场变化，主动调整资产结构，将是未来十年的关键课题。

持有多套住房不再天然等同于财富保值增值，有效管理房产、灵活调整策略才是应对新形势的明智之举。

文章内容参考《高层住宅居住区的住房空置率估算：基于多源数据的北京实验》—赵慧敏阚长城、龙瀛